Le bail de location non meublée, aussi appelé bail vide, est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Il s’applique lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Pour être conforme, ce contrat doit respecter des règles précises. Voici les éléments essentiels à connaître avant de signer ou rédiger un bail de location non meublée.
Qu’est-ce qu’un bail de location non meublée ?
C’est un contrat de location portant sur un logement vide, c’est-à-dire dépourvu du mobilier nécessaire à une occupation immédiate (lit, table, chaises, électroménager, etc.). Le logement doit rester décemment habitable.
Le bail engage un propriétaire (bailleur) et un locataire, et établit leurs droits et obligations réciproques.
Durée du bail
- Durée légale minimale : 3 ans pour un propriétaire particulier, 6 ans pour une personne morale.
- Renouvelable automatiquement à échéance si aucune des parties ne donne congé.
- Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d’un mois (en zone tendue) ou de trois mois (ailleurs).
Les informations obligatoires dans le contrat
1. L’identité des parties
Le contrat doit mentionner :
- Nom et adresse du propriétaire.
- Nom du ou des locataires.
2. Description du logement
- Type de logement (appartement, maison, etc.).
- Adresse complète.
- Nombre de pièces et superficie (loi Carrez).
- Parties annexes (cave, garage, etc.).
3. Conditions financières
- Montant du loyer et ses modalités de paiement.
- Montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer maximum hors charges).
- Charges récupérables et mode de régularisation (forfaitaire ou au réel).
4. Durée du bail et renouvellement
Indication précise de la durée (généralement 3 ans) et de la date d’effet.
Annexes obligatoires au contrat
- État des lieux d’entrée.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant 1949.
- État des risques et pollutions (ERP).
- Notice d’information sur les droits et obligations des parties.
- Surface habitable (obligatoire depuis la loi Boutin).
Révision du loyer
Le bail peut prévoir une clause de révision annuelle du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL). Cette clause doit être clairement indiquée dans le contrat.
Résiliation du bail
Par le locataire :
- Préavis de 1 à 3 mois selon la zone.
- Notification par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre.
Par le bailleur :
- Possible seulement à l’échéance du bail.
- Motifs valables : reprise du logement pour y habiter, vente, ou motif légitime et sérieux (ex. non-paiement).
- Préavis de 6 mois avant la fin du bail.